Mercato immobiliare di lusso in crescita, afferma Dimitri Corti – QuiFinanza

Anche se il mercato italiano è indietro rispetto a quello internazionale – dice Dimitri Corti – il mercato è positivo da anni. E i prezzi potrebbero addirittura aumentare negli anni a venire

In Italia nel 2022 la richiesta di immobili di lusso sta crescendo, registrando un Aumento del 9% rispetto al periodo pre-pandemia. Parallelamente, l’offerta di residenze di lusso è in crescita e rappresenta ormai il 2,3% dell’intero mercato immobiliare italiano. Sono i dati che emergono dall’Osservatorio del mercato delle residenze di lusso in Italia, in collaborazione con LuxuryEstate.com, portale internazionale leader nel settore immobiliare di lusso.

Ma questo aumento durerà? Dimitri CortoCEO e fondatore di Lionard Luxury Real Estate, il mercato non solo continuerà a diventare più importante ma “i prezzi medi delle case cresceranno in modo significativo”.

Corti, qual è il panorama attuale del mercato del lusso in Italia?

In Italia al momento esistono in teoria 4-5 realtà che creano un mercato del lusso. Dico in teoria perché in pratica la maggior parte dei loro portafogli ha anche case con livelli di prezzo medi o medio-bassi. Negli ultimi anni c’è stata una vera e propria esplosione nel settore, praticamente dando vita a una nuova nicchia di mercato, con acquirenti che cercano case e prodotti unici e diversi dai soliti. Un po’ come è successo nel settore delle auto di lusso, con la nascita di iperautomodelli unici e diversi dalle supercar.

Pensi che questo boom durerà?

E, Penso che durerà. E non solo, penso che i prezzi medi di certe località cresceranno in modo significativo; ed è poi facile capire come, vedendo cosa sta succedendo nei paesi esteri. L’Italia nel mercato del lusso è indietro di diversi anni rispetto ai mercati europei e mondiali, dove i prezzi sono davvero molto alti. Qui ci sorprendono i prezzi delle case a Milano dove nel mercato del lusso una compravendita può arrivare anche a 15 mila euro, ma nel resto del mondo e nelle capitali europee e mondiali parlare di 30 mila al mese per una casa è all’ordine del giorno. Nei prossimi anni i prezzi saliranno ancora di più.

Prima hai detto che il mercato italiano è indietro di diversi anni, in che senso?

Sia per quanto riguarda i prezzi delle case, ma anche come vendere una casa. Prima di aprire Lionard ho fatto una lunga esperienza come mystery client, per vedere com’era il mondo del luxury real estate in Italia ma all’estero. E sono due mondi totalmente diversi: per esempio, vendere una proprietà a New York, ma anche a Londra, sulla Costa Azzurra o a Hong Kong, è avvenuto in modo trasparente, con annunci di riprese e vendite come si fa con ogni altra casa in vendita. E questo è successo 15-20 anni fa. In Italia tutto questo è arrivato tardi e noi della Lionard siamo stati i primi a farlo. Qui in alcuni casi c’è ancora il passaparola e si chiede all’amico dell’amico, non si va per pubblicità; ma con il passare degli anni questi metodi stanno gradualmente prendendo piede.

Qual è la situazione legale in Italia? Esistono normative che aiutano le persone ad acquistare immobili di lusso?

L’Italia gode di molti vantaggi; uno su tutti lo sconto fiscale per gli ultra-ricchi che prendono residenza nel Paese che consente loro di pagare un imposta fissa di 100 mila euro all’anno, indipendentemente dal reddito. Poi ci sono le tasse sulla proprietà immobiliare che sono ancora sostenibili per i nostri acquirenti stranieri e quindi incentivano l’acquisto di immobili. Se si pensa a mercati esteri particolarmente depenalizzati come quello americano, o quello nord europeo dove pagano una tassa sulla proprietà su un immobile di routine, allora la Il 2% della proprietà ogni anno, in Italia è tutto il contrario. Tutto sommato qui c’è una condizione fiscale che consente con serenità acquisti e spese di manutenzione non fuori dal mondo e regimi fiscali che agevolano fasce di protezione. Poi come dicevo prima, i prezzi degli immobili ancora convenienti rispetto a quelli all’estero aiutano molto. L’unica cosa è che non è stata recepita subito dai clienti, soprattutto la flat tax, soprattutto dagli stranieri.

In che senso?

Perché gli stranieri al primo approccio quando hanno letto la voce “spese commerciali” nel contratto hanno avuto una reazione un po’ scettica; non è stata compresa subito, come avviene anche ora. Poi in realtà una volta che la situazione si è stabilizzata e spiegata ai nostri potenziali acquirenti capiscono che è un messaggio di serietà che il Paese sta dando e anche un segnale di commerciabilità e invito all’acquisto. Dobbiamo pensare che l’Italia deve essere costruita con il concetto di invidia sociale; quando arriva lo straniero pensiamo a colui che si prende il bene storico importante, in realtà quello che dobbiamo pensare è ilindotto economicamente in termini di strutturazione e di posti di lavoro che questa genera.

Quali sono le caratteristiche uniche che rendono una casa lussuosa?

Per lo più sono i vista e il posizione irripetibile dell’immobile. Su quest’ultimo punto c’è un ragionamento da fare: continuiamo a crescere in termini di popolazione e in futuro ci troveremo con una fascia di clientela che diventerà sempre più segmentata. Tra queste ci sarà sempre una fascia di persone sempre più ricche, ma c’è una sola cosa che non potrà aumentare in futuro: gli immobili con caratteristiche uniche. Ad esempio, ville fronte mare sulla costa, attici sull’Arno, ville di fronte al Colosseo o in Piazza di Spagnasono tutti luoghi che non potranno aumentare eccessivamente nel corso degli anni. Con il passare degli anni, molte più persone potranno permettersi queste case, ma fortunatamente non se ne potranno costruire altre o il panorama ne soffrirebbe.

Come è cambiata la vendita di un immobile nel corso degli anni?

Il cambiamento è enorme. Nel nostro caso siamo passati a un approccio in cui l’acquirente ha gradito un incontro a casa sua, oppure veniva da noi e rimaneva in Italia per qualche giorno per vedere di persona le case e studiare tutte le opportunità, per fare una Videochiamata di 30 minuti o meno e scegliere subito la casa da acquistare. In questo senso non è cambiato molto rispetto alle nostre attuali abitudini di acquisto; un po’ come quando invece di andare in un negozio fisico si acquista il prodotto online, stessa cosa nel mondo del lusso. Abbiamo notato nella nostra azienda che l’acquirente un po’ più piccolo, come quello da 3 o 4 milioni che magari cerca una seconda casa, tende a venire qui di persona e a trascorrere una settimana in Italia per vedere anche una decina di posti, ma quelli di fascia molto alta da 25-30 milioni sono più propensi a dire “mandami le offerte, dimmi il punto esatto sulla mappa, tolgo quelle che non mi convincono e magari ne scelgo una o due da vedere”. È un colui che prende decisioni, più velocemente. E andando avanti è più probabile che saranno tutti così.